Para muchos estadounidenses, el sueño de tener una casa propia se siente cada vez más lejano, como un espejismo que se divisa en el horizonte de precios y tasas hipotecarias cada vez más elevadas. Sin embargo, al otro lado del Pacífico está surgiendo una tendencia curiosa, una que puede que te haga mirar dos veces. Imagina comprar una casa entera, no solo un apartamento, sino una vivienda unifamiliar con jardín, por menos de lo que cuesta un coche usado. ¿Parece una fantasía? Para un número creciente de jóvenes chinos, esto no es un sueño, sino una realidad que se está materializando rápidamente, y Japón es el sorprendente escenario de esta revolución inmobiliaria.
Puede que hayas oído hablar de “Hegang”, una ciudad del noreste de China que se hizo famosa en internet por sus precios de vivienda increíblemente bajos. Hablamos de apartamentos que se venden por el precio de un portátil de alta gama, atrayendo a jóvenes que no pueden permitirse vivir en las florecientes metrópolis chinas. Ahora, imagina este fenómeno, pero trasladado al país del sushi, los cerezos en flor y los trenes bala. De repente, Japón, una nación a menudo asociada con la innovación tecnológica y el orden meticuloso, se está convirtiendo en la nueva frontera de la vida asequible, atrayendo a millennials y Gen Zers chinos con el atractivo de unos inmuebles ridículamente baratos.
Olvídate de las bulliciosas calles de Shanghái o de los centros tecnológicos de Shenzhen, estos jóvenes chinos están poniendo sus miras en lugares como Hokkaido, la isla más septentrional de Japón, famosa por sus impresionantes paisajes nevados y su serenidad. No solo sueñan con casas de vacaciones; están comprando residencias principales, estudios de fotografía e incluso propiedades de inversión por precios que apenas cubrirían la entrada de un estudio en muchas ciudades de Estados Unidos. Hablamos de casas unifamiliares, “一户建” como se las conoce en chino y japonés, que se venden por tan solo 35.000 RMB, es decir, unos 5.000 dólares estadounidenses. Sí, has leído bien. Cinco. Mil. Dólares.
Esto no es un cuento de hadas inmobiliario inventado por titulares sensacionalistas. Es un fenómeno social genuino impulsado por una confluencia de realidades económicas y cambios en las perspectivas globales sobre la propiedad de la vivienda. Analicemos esta intrigante tendencia y comprendamos por qué los jóvenes chinos están recurriendo a Japón, transformando partes del país en un sorprendente refugio de asequibilidad, y qué significa todo esto en un mundo que se enfrenta a crisis de vivienda.
La tierra del sol naciente (y luego menguante): ¿Por qué las casas japonesas son tan baratas?
Para entender esta anomalía inmobiliaria, necesitamos profundizar en la dinámica única del mercado de la vivienda japonés. A diferencia de los mercados inmobiliarios aparentemente siempre en alza de muchos países occidentales, Japón opera bajo un conjunto diferente de reglas, tanto económicas como culturales. En Japón, la sabiduría popular es que las casas no son inversiones, sino bienes de consumo, similares a los coches o electrodomésticos: se deprecian con el tiempo.
Este concepto está profundamente arraigado en la legislación y el pensamiento social japonés. El impuesto sobre las ganancias de capital por la venta de propiedades en los cinco años siguientes a su compra puede alcanzar un considerable 30%, lo que disuade eficazmente la especulación y la reventa a corto plazo. Este sistema, diseñado para frenar las burbujas inmobiliarias, también fomenta una perspectiva a largo plazo en la que los ingresos por alquiler, y no el valor de reventa, son a menudo el principal beneficio financiero de la propiedad.
A esto se añade el concepto de “法定耐用年数” (hōtei taiyō nensū), la vida útil legalmente definida de un edificio. Para las casas de madera, comunes en Japón, se establece en solo 22 años. Para los edificios de hormigón armado, es de 47 años. Una vez que un edificio supera esta antigüedad, incluso si es estructuralmente sólido, su valor como “activo” se desploma, lo que hace casi imposible utilizarlo como garantía para préstamos. Imagina comprar una casa con una hipoteca a 30 años solo para descubrir que su valor oficial se ha reducido prácticamente a cero antes incluso de que hayas terminado de pagarla.
Esta mentalidad de depreciación se ve aún más agravada por los retos demográficos de Japón. La nación se enfrenta a un rápido envejecimiento de la población y a una tasa de natalidad en descenso, lo que lleva a una población cada vez menor, sobre todo en las zonas rurales y las ciudades más pequeñas. Los jóvenes acuden en masa a las grandes ciudades como Tokio y Osaka en busca de trabajo y oportunidades, dejando atrás un excedente de casas en las regiones menos pobladas.
Muchas de estas “空屋” (akiya), o casas vacías, son viviendas japonesas tradicionales más antiguas, a menudo transmitidas de generación en generación. Aunque son encantadoras y culturalmente significativas, pueden ser menos cómodas y eficientes energéticamente en comparación con las casas modernas, especialmente durante los duros inviernos japoneses. El mantenimiento de estas propiedades antiguas puede ser costoso, ya que implica impuestos anuales sobre la propiedad, impuestos sobre el terreno y la responsabilidad del mantenimiento, incluidas las renovaciones obligatorias de resistencia a terremotos. Heredar estas casas puede convertirse en una carga financiera más que en una ganancia inesperada, y los impuestos de sucesión se suman al coste.
La demolición tampoco es siempre una solución viable. Como ilustra una anécdota del sitio web “大家的0元房产” (La propiedad inmobiliaria de cero yenes de todos), demoler una antigua tienda familiar para vender el terreno podría en realidad resultar en una pérdida neta debido a que los costes de demolición superan el valor del terreno. Esto crea una situación en la que muchos propietarios están desesperados por deshacerse de estas propiedades, a veces incluso ofreciéndolas gratis, o “0円物件” (propiedades de cero yenes), solo para evitar la carga financiera continua.
¿El resultado? Una abundancia de casas increíblemente baratas, a menudo dilapidadas, pero estructuralmente sólidas en todo Japón, sobre todo en zonas rurales y semirrurales. Y es esta dinámica de mercado única la que está atrayendo a una nueva ola de compradores internacionales, en particular jóvenes chinos, que buscan una porción del sueño japonés a una fracción del coste.
Historias de Hokkaido y más allá: Pioneros chinos del movimiento de las “casas baratas”
Conozcamos a Nilu, según un informe de 后浪研究所, una fotógrafa de Qingdao, China. Acostumbrada a los altísimos precios de la vivienda en su ciudad natal, donde un apartamento en el exclusivo distrito de Laoshan puede costar una media de 40.000 RMB por metro cuadrado, Nilu descubrió una revelación inmobiliaria durante un viaje fotográfico a Hokkaido en 2019. Descubrió que las casas en Hokkaido se vendían por unos 100.000 RMB, una fracción de lo que pagaría en su país.
La idea de poseer una pequeña casa en Hokkaido, un lugar que ya amaba por sus impresionantes paisajes y su potencial fotográfico, empezó a arraigar. Inicialmente, fue solo un pensamiento fugaz, pero la pandemia y el flujo constante de publicaciones en redes sociales que mostraban casas japonesas increíblemente baratas mantuvieron viva la idea. Se enteró de las “中古房” (chūkō-bau), casas de segunda mano, a menudo propiedades más antiguas vendidas a precios significativamente reducidos. Aunque inicialmente se mostró escéptica ante las casas con precios de solo 100.000-200.000 RMB, las conversaciones con expatriados chinos en Japón revelaron la historia que había detrás de estas casas ganga.
A menudo se trataba de propiedades de ancianos japoneses que se mudaban a residencias de ancianos o abandonaban Hokkaido por completo. Ante la molestia y el gasto de mantener propiedades que ya no necesitaban, especialmente en regiones nevadas como Hokkaido, estaban dispuestos a venderlas a precios de ganga. Como bien dijo Nilu: “Es como comprar un bolso LV de segunda mano en Japón. Son baratos, tal vez 2.000-3.000 RMB, en todas partes. En China, tal vez 10.000 RMB o más”.
Impulsada por un renovado deseo de comprar en Hokkaido, Nilu se embarcó en un viaje remoto de búsqueda de casas en noviembre de 2024. Apuntando a dos propiedades que aparecían en una aplicación inmobiliaria japonesa -una con un precio de 800.000 yenes (unos 38.000 RMB) y otra de 2 millones de yenes-, se puso en contacto con agentes locales utilizando software de traducción. Para superar la barrera del idioma, incluso encontró un traductor en Xiaohongshu, una popular plataforma de redes sociales china, a cambio de servicios de fotografía para la 民宿 (minshuku), o casa de huéspedes, del traductor.
Sin embargo, su experiencia no fue un camino de rosas. La naturaleza competitiva de estas propiedades ultrabaratas, principalmente entre compradores chinos, se hizo rápidamente evidente. Los japoneses locales suelen tener menos interés en comprar casas antiguas, y el descenso de la población de Hokkaido reduce aún más la demanda local. Sin embargo, el atractivo de los precios bajos ha desatado un frenesí de compras entre los chinos, muchos de los cuales vuelan a Hokkaido con visados de turista para hacerse con estas gangas. Nilu perdió su propiedad preferida ante otro comprador que ya había firmado un acuerdo preliminar.
Las barreras lingüísticas y los individuos oportunistas también añadieron complicaciones. Nilu se encontró con un traductor que intentó aprovecharse de ella, lo que provocó una casi estafa y la pérdida de su segunda propiedad preferida debido a las acciones del traductor. Sin desanimarse, Nilu perseveró y finalmente consiguió una casa de 170 metros cuadrados, construida en la década de 1960, por solo 700.000 yenes (unos 35.000 RMB). Tras un mes de sortear las complejidades del mercado inmobiliario japonés, Nilu se convirtió en propietaria en Hokkaido.
La historia de Nilu no es un caso aislado. Alex, también mencionado en el informe, un residente chino en Tokio desde hace ocho años, ayudó a un amigo a comprar una casa de 270 metros cuadrados (110 metros cuadrados construidos) en Otaru, Hokkaido, por solo 63.000 RMB, tras negociar a la baja desde un precio de venta ya bajo de 85.000 RMB. Incluso para los residentes experimentados en Japón, encontrar propiedades baratas adecuadas puede ser una búsqueda del tesoro.
La asequibilidad de las casas japonesas también atrae a estudiantes chinos. Bill, mencionado en el mismo informe, un estudiante que se prepara para la universidad en la prefectura de Shimane, compró una casa construida en 1924 con dos edificios, cinco habitaciones, un jardín y terreno por 700.000 yenes (unos 33.000 RMB) en enero de 2024. Su motivación era sencilla: era más barato que alquilar alojamiento para estudiantes en Tokio. Del mismo modo, Mengmeng, también del informe, una estudiante de una escuela de idiomas en Takamatsu, prefectura de Kagawa, compró un apartamento de 20 metros cuadrados cerca de su escuela por 2 millones de yenes (unos 100.000 RMB), el equivalente a solo cinco años de alquiler.
Estas historias ponen de relieve una tendencia creciente: los jóvenes chinos están aprovechando la asequibilidad de los inmuebles japoneses para lograr ser propietarios de una vivienda, crear bases para viajar y trabajar, e incluso explorar oportunidades de inversión. Para muchos, es una forma de escapar a los aplastantes costes de la vivienda en las principales ciudades chinas y construir un tipo de vida diferente, aunque sea en un rincón remoto de Japón.
El precio del paraíso: Realidades detrás del sueño de la casa barata
Sin embargo, el sueño de una casa japonesa barata tiene sus propias realidades, a menudo menos idílicas de lo que sugieren los retratos en las redes sociales. Como dice el refrán, “低价买房的生活，没有你想象中那么美好” – “La vida con una casa barata no es tan maravillosa como te imaginas”.
Hokkaido, por ejemplo, aunque es hermosa, es conocida por sus duros inviernos y sus fuertes nevadas. Nilu descubrió rápidamente la rutina diaria de palear nieve, una “潜规则” (qian guize), o regla no escrita, de la vida en Hokkaido. Los vecinos pueden incluso llegar a disputas por la eliminación de la nieve, lo que pone de manifiesto los aspectos menos románticos de la vida invernal en estas regiones.
Las casas rurales japonesas también pueden presentar problemas como plagas y jardines descuidados, como experimentó Bill en Shimane. Mantener una propiedad grande, especialmente una antigua, requiere tiempo, esfuerzo y gastos continuos. El aislamiento de muchas de estas casas baratas también presenta dificultades prácticas. La lucha inicial de Bill por encontrar una tienda de conveniencia a poca distancia y su posterior dependencia de viajes de compras poco frecuentes subraya la falta de comodidades en estas zonas, un marcado contraste con la vida urbana hiper-conveniente a la que muchos están acostumbrados. Incluso los encuentros con la fauna, como los osos, son una preocupación real en lugares más rurales.
Además, aunque el precio de compra inicial es bajo, existen costes continuos de propiedad, incluidos los impuestos anuales sobre la propiedad y los posibles gastos de reparación y renovación. Las casas antiguas pueden requerir mejoras significativas para cumplir con los estándares de vida modernos. Revender estas propiedades también puede ser un reto, especialmente en zonas despobladas. Aunque Mengmeng cree que su apartamento en Takamatsu será fácil de revender o alquilar, las casas unifamiliares en lugares más remotos pueden ser más difíciles de liquidar.
La analogía de la “盲盒” (mánghé), o caja ciega, es acertada. Comprar una casa japonesa vieja y barata es un poco una apuesta. Puede que tengas suerte y encuentres una joya, como el amigo de Alex que heredó una casa llena de valiosas obras de arte y antigüedades de un antiguo propietario. O puede que acabes con un pozo sin fondo que requiera importantes reparaciones y se enfrente a problemas imprevistos.
El sueño de convertir estas casas baratas en lucrativas 民宿 (minshuku) o casas de huéspedes también se enfrenta a obstáculos. Las regulaciones japonesas limitan las operaciones de 民宿 a 180 días al año, y los costes de renovación de las propiedades antiguas pueden ser sustanciales, a menudo superiores al precio de compra. Aunque algunos compradores extranjeros están teniendo éxito en el negocio de las 民宿, no es un camino garantizado hacia la riqueza y requiere una planificación y gestión cuidadosas.
El atractivo de la “libertad para vivir”: Más que solo casas baratas
A pesar de los desafíos, el atractivo de las casas japonesas baratas para los jóvenes chinos va más allá de la mera asequibilidad. Conecta con un deseo más profundo de un estilo de vida diferente, una sensación de libertad y un escape de las presiones de la vida urbana china moderna.
Para muchos, se trata de tener un “Plan B”, un punto de apoyo en un país estable y deseable como Japón. El proceso relativamente sencillo para que los extranjeros compren propiedades en Japón, junto con la reciente introducción de visados de nómada digital, lo convierte en una opción cada vez más atractiva para aquellos que buscan movilidad internacional. El atractivo cultural de Japón, sus hermosos paisajes y su mezcla única de tradición y modernidad también juegan un papel importante.
Esta tendencia también refleja un fenómeno global más amplio de jóvenes que buscan opciones de vivienda asequibles fuera de los centros urbanos tradicionales. Al igual que “Hegang” se convirtió en un símbolo de vida asequible dentro de China, Japón está surgiendo ahora como un faro similar para los jóvenes chinos que buscan una alternativa a las implacables presiones de la vivienda en su país.
¿Se está convirtiendo Japón en el nuevo “Hegang”? En cierto modo, sí. Ofrece una promesa similar de viviendas increíblemente baratas, atrayendo a jóvenes excluidos de los mercados más caros. Sin embargo, también es diferente. Japón ofrece no solo asequibilidad, sino también una cultura diferente, un entorno diferente y una forma de vida diferente. No se trata solo de escapar de los altos precios de la vivienda; se trata de abrazar una nueva posibilidad.
En última instancia, la tendencia de los jóvenes chinos a comprar casas japonesas baratas es una historia compleja y en evolución. Es una historia de realidades económicas, cambios culturales y el duradero deseo humano de un lugar al que llamar hogar, incluso si ese hogar está en un rincón sorprendente e inesperado del mundo. Como señala un artículo de 虎嗅网, “居住自由的本质，不是占有多少混凝土，而是保留随时出发的权利” – “La esencia de la libertad de vivienda no consiste en poseer cuánto hormigón, sino en conservar el derecho a partir en cualquier momento”. Y para un número creciente de jóvenes chinos, las casas baratas de Japón ofrecen precisamente eso: la libertad de emprender un camino nuevo e inesperado.
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